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VOUS VIVEZ EN COPROPRIÉTÉ ? DES CHANGEMENTS EN MATIÈRE D’ASSURANCE VOUS CONCERNENT !
Afin d’éviter des frais pour la collectivité, assurez-vous que le syndicat détienne un registre des
parties privatives sans amélioration locative.
(Article 1 de 3)
Vivre en copropriété, ce n’est pas toujours une sinécure. Parce que vous êtes copropriétaire avec
d’autres de l’ensemble de la copropriété, vous devez composer avec le choix de la majorité : faire
les réparations qui s’imposent (ou non), respecter les règles établies (ou non), etc.
Dans les dernières années, de multiples copropriétés ont vécu des expériences désastreuses. Le
gouvernement est donc intervenu par 2 projets de loi, le 13 juin 2018 (PL 141) et le 5 décembre
2019 (PL16) pour éviter que la situation ne se dégrade. Explorons ces projets de loi et l’impact qu’ils
auront sur vous, pour bien lescomprendre.
François et Lynn possèdent un beau condo dans un édifice de 4 étages construit il y 30 ans. Les
voisins sontcharmants et la vie y étaitagréable, du moins, jusqu’à ce que la laveuse des voisins du
dessusperce… Depuis 3 mois, c’est l’enfer; ils ne réussissent pas à être indemnisés, l’assureur de
la copropriété et leur assureur se lançant la balle à savoir qui va payer.
En effet, en copropriété, il y a 2 assureurs. Poursavoir qui doit indemniserpour le risque (ledégât
d’eau), il faut regarder ce que prévoit la loi quant à la répartition de la couverture d’assurance
entre eux. Suivant la loi, l’assurance du copropriétaire couvre les améliorations locatives du
copropriétaire, ses biens et sa responsabilité civile. Le reste, c’est l’assureur du syndicat qui
le couvre. Cela veut dire que chacune des parties privative amélioration locative est
couverte par l’assurance souscrite par le syndicat.
Dans le cas de François et Lynn, les assureurs de la copropriété ne sont pas capables de déterminer
si le revêtement endommagé dans leur appartement est une amélioration locative ou s’il fait partie
de la partie privative sans amélioration. Pour être capable de le déterminer, il faudrait revenir
30 ans en arrière et voir l’état de la partie privative sans les extras et rénovations effectués au
fil des ans. Quand ils ont acquis le condo il y a 5 ans, le revêtementétait déjà en place; François
et Lynn ne saventpas depuis quand il estlà. Ils ignorent également s’il s’agit du même type de
revêtement que celui qui existait au départ, expliquant la problématique qu’ils vivent
présentement.
Pour corriger cette situation, le gouvernement impose maintenant la création d’un registre des
parties privatives sans amélioration locative. Pour le syndicat de copropriété, cela veut dire
qu’il faudra détailler les composantes d’une partie privative « de base » (c.-à-d. sans aucune
amélioration locative) pour permettre d’établir si le changement apporté par un copropriétaire
constitue une amélioration locative ou le simple remplacement d’une composante en fin de vie utile
par une autre similaire.
Le gouvernement a accordé un délai de 2 ans auxsyndicats de copropriété pour préparer ce registre
qu’il devra tenir à la disposition des copropriétaires. Pour les copropriétés établies avant le 31
octobre 2017, si le registre n’existe pas au 13 juin 2020, la loi prévoit que les parties
privatives seront réputées ne comporter aucune amélioration. Qu’est-ce que cela veut dire ? En
bref, si vous n’avez pas procédé à cet inventaire d’ici le 13 juin, tous les copropriétaires auront
à payer pour assurer la perte du comptoir de marbre de l’un d’eux, du plancher de bois de l’autre,
etc.
Des outils existent pour vous aider. Consultez un technologue professionnel, un architecte ou votre
regroupement de copropriétaires pour accéder à ces aides.
Qu’arrive-t-il si le syndicat de copropriété de François et Lynn refuse de demander à l’assureur de
la copropriété de couvrir le sinistre arguant que la réclamation va augmenter le montant de la
prime annuelle ? Et si le syndicat de copropriété refusait également de faire les travaux, jugeant
la décision plus sage et économique pour la collectivité ? Pourrait-il le faire et laisser François
et Lynn se débrouiller avec leur voisin du dessus ?
Sachez que le syndicat de copropriété ne peut refuser de procéder aux réparations. En effet, depuis
le 13 décembre 2018, la loi précise que si le conseil d’administration décide de ne pas faire de
demande à l’assureur pour couvrir un sinistre, il a malgré tout l’obligation de procéder avec
diligence à la réparation. De plus, il ne peut demander au copropriétaire de payer le dommage qui
aurait été couvert par l’assurance. Ce qui veut dire qu’en plus de devoirfaire lestravaux de
réparation, le syndicat doit payer la partie du sinistre qui était couverte par les assurances de
la copropriété à même ses fonds.
Comme vous pouvez le constater, la question des assurances est complexe en copropriété et couvre
plusieurs aspects. Notre prochain article traitera du fonds d’auto-assurance et du fonds de
prévoyance de la copropriété.